집짓다 늙지 않으려면

한 번 지으면 10년 더 늙는다.'

이 한마디는 집짓기의 어려움을 단적으로 대변한다. 특히 단지형 전원주택이 아닌 농지(논·밭·과수원)나 산지(임야)를 사서 집을 짓는 경우 이 말은 더욱 실감난다. 이 경우에는 농·산지 전용(개발행위) 과정을 거쳐 건축 인허가를 받아야 하는데, 이게 여간 까다롭고 복잡한 게 아니다. 여기에 더해 집을 짓는 과정에서 실제로 겪는 스트레스와 시공업체와의 마찰 등도 피할 수 없는 통과의례다.

'피할 수 없다면 즐기라'는 말이 있던가.

C 씨(52)는 최근 집을 짓기 위해 산지전용(개발행위) 허가를 받았다. C 씨는 자신의 임야 대부분이 개발이 어려운 농림지역인 데다 진입로와 주변 땅에 여러 문제가 얽혀 있어 아예 처음부터 토목측량설계사무소에 이를 위탁했다. 그는 "비용이 좀 들더라도 시간과 품을 덜 들이면서 빨리 해결하는 게 낫다고 판단했다"며 "괜히 사서 고생하는 것보다는 믿을 만한 업체를 골라 일을 맡기는 게 더 효율적인 것 같다"고 했다.

애초 땅을 구하러 다닐 때 각종 규제와 권리관계가 복잡한 땅은 매매 계약서에 '인허가가 나지 않으면 무효로 한다'는 내용의 단서를 달거나, 사전에 해당 군청에 인허가가 가능한지를 파악해 보는 것이 좋다. 이후 농·산지 전용 허가 업무는 토목측량설계사무소에, 건축 인허가 업무는 건축설계사무소에 각각 대행 수수료를 주고 맡기면 된다.

그러나 개별 땅 중에는 농·산지 전용 및 건축 인허가를 받아낼 방법이 마땅찮은 애물단지도 있다. 이때 해결사로 나서는 것이 속칭 '허가방'이다. 전문적인 부동산 법률과 건축 지식으로 무장한 전직 인허가 담당 공무원들이 운영하는 곳이 많다. 이들은 이런저런 편법과 인맥을 동원해 인허가를 받아주는 대가로 통상 대행 수수료의 몇 배 이상을 챙긴다.

농·산지를 대지로 바꾸는 지목변경 절차에 대해 잘못 알고 있는 이들이 많다. 대개 농지가 대지로 바뀐 다음에 건축을 하는 것으로 알고 있지만, 사실은 농·산지 전용 및 건축 인허가를 받아 집을 준공한 뒤에야 지목이 대지로 바뀐다.

농지전용을 하면 그 면적만큼 농지보전부담금(m²당 공시지가의 30%, 5만 원 상한)을 납부해야 한다. 산지 전용 시에는 대체산림자원조성비(m²당 준보전산지 3350원, 보전산지 4350원)를 내야 한다.

도시인이 농·산지를 전용해 전원주택을 짓고자 할 때 대지 면적은 가급적 660m²(약 200평) 이하로 하는 것이 좋다. 수도권과 광역시 이외 읍면 지역에 집을 지을 경우 농어촌주택에 해당되기 때문에 2주택이 되더라도 나중에 도시주택(2년 이상 보유)을 처분할 때 양도세 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있다. 단, 새로 짓는 집은 대지 660m² 이하, 집 연면적 150m²(약 45평) 이하, 기준시가 2억 원(대지+집) 이하여야 한다.

농·산지 전용 허가가 완료되면 토목공사에 들어간다. 이 토목공사가 잘되어야 제대로 된 내 집을 지을 수 있다. 토목공사는 '성형미인 땅'을 만드는 작업으로, 그 땅의 가치를 결정짓는다고 해도 지나치지 않다. 토목공사를 잘못하면 땅의 가치 하락은 물론이고 토목공사비 또한 과다하게 지출되므로 이래저래 손해가 크다.

토목공사가 끝나면 이젠 본격적인 집 건축공사가 남는다. 본인이 직접 자재와 일꾼을 조달해 짓는 '직영 방식'이 아니라면 시공업체를 선정해야 한다. 이는 실제 집을 짓는 데 있어 가장 중요한 결정이다. 이때 '인정에서 출발한 거래는 사람 잃고 돈 잃는다'는 말을 명심하자. 냉정하게 판단한 뒤 결정해야 분쟁도 겪지 않고 피해도 보지 않는다.

시공업체는 어느 정도의 회사 규모와 건축 실적, 그리고 우수한 기술자를 보유한 곳, 평판이 좋아 믿음직한 곳을 골라야 한다. 그래도 예비 건축주라면 건축에 대한 기본지식 정도는 숙지하고 공사가 시작되면 반드시 현장을 지켜보아야 한다. 결론적으로 내 집을 지으면서 안 늙는 방법은 없다. 그러나 미리 알고 대처하면 덜 늙는 방법은 찾을 수 있다.

박인호 전원칼럼니스트